土地增值税如何清算

  咸宁仁和会计培训机构为大家详述，土地增值税怎么清算？

  答：一、清算条件

  1、预征为主

  土地增值税以预征为主，符合条件的就要进行清算，那具体要符合哪些条件呢?小编从两个方向来讲，一个是必须进行土地增值税清算的，一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。

  必须进行清算的(符合下列条件之一的必须进行清算)：

  (1)开发项目全部竣工，并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算，是按项目清算，一个企业里可能有几个项目同时进行，有的完成了，有的没有完成，只要是完成了的项目就要进行清算。

  (2)整体转让的开发项目，无论竣工还是未竣工都要进行清算。

  (3)直接转让土地使用权的项目。

  税务局可以要求清算(符合下列条件之一的可以要求清算)：

  (1)已竣工的项目，并销售完成85%以上;或者，虽然销售没有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面积用来出租或自用了。

  (2)取得销售(预售)许可证已达三年了，但仍未完成销售的。

  (3)申请注销的房地产公司，但未进行土地增值税清算的。

  (4)各地方税务机关规定的其它情况。(一般这种情是可以和税务机关沟通后延后的)

  二、清算过程

  1、清理收入

  (1)首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

  如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

  (2)如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用缴土地增值税的;除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。

  2、清理扣除项目

  清理完收入以后，就要对可以扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表，可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格：

  (1)前期工程费(2)建筑安装工程费(3)基础设施建设费(4)公共配套费(5)开发间接费(6)利息费用

  这六大类的成本费用，都必须有发票才能进入扣除项目，如果没有发票是不能进入扣除项目的。

  清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税?

  《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》

  (国家税务总局公告2016年第70号)第三条第(一)项规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

  根据上述法规规定，清算土地增值税时可以扣除的税费包括：城建税、教育费附加、地方教育附加，但是不包括增值税、企业所得税。

  以上就是咸宁仁和会计培训机构为大家整理的关于土地增值税怎么清算这个问题的相关知识，经过上面的学习相信大家已经有了答案，欢迎大家继续关注我们相关资讯的更新，获取更多的会计知识。

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